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Organizamos este artigo para ajudar os anfitriões no Airbnb a se familiarizarem com as responsabilidades de hospedagem e para fornecer uma visão geral das diferentes leis, boas práticas e regulamentos que podem afetar os anfitriões. Você deve seguir nossas orientações, como nossos Padrões de Hospedagem, além das leis e de outras regras que se aplicam ao seu caso específico e à sua localidade. Encontre mais informações na nossa página de condomínios local.
Recomendamos que você faça sua própria pesquisa, pois este artigo não é abrangente o suficiente e não constitui aconselhamento legal ou fiscal. Além disso, como não atualizamos este artigo em tempo real, pedimos que você verifique todas as fontes e confira se as informações fornecidas não foram alteradas recentemente.
As informações globais sobre o processo de higienização em cinco etapas do Airbnb podem ser encontradas nas informações gerais sobre como hospedar em um espaço.
Principais recomendações de limpeza
Recursos gerais
O Airbnb é uma plataforma de acomodações que conecta viajantes a pessoas ou empresas que têm espaço disponível para alugar. No Brasil, o aluguel de imóveis é uma prática decorrente do pleno exercício do direito de propriedade, que é garantido constitucionalmente. O uso do Airbnb para essa atividade, no entanto, como tudo o que é considerado novo, pode levantar dúvidas, inclusive em questões envolvendo condomínios. Assim, reunimos as informações abaixo para que você possa entender melhor como a lei brasileira protege seu direito de alugar seu imóvel.
Na legislação brasileira, o artigo 5 (II) da Constituição Federal estipula que "ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei". O inciso XXII desse mesmo artigo estabelece que "é garantido o direito de propriedade".
Portanto, brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil têm o direito de disponibilizar seus bens para locação, e esse direito só pode ser proibido ou limitado por meio de lei federal. Hoje, não há nenhuma lei federal que impeça ou limite seu direito de alugar imóveis, seja por temporada (até 90 dias) ou não.
Há também leis federais no Brasil que garantem esse direito.
O artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro, por exemplo, estabelece que os proprietários podem "usar, gozar e dispor" de seus bens. E o artigo 48 da Lei nº 8.245/1991, que é a lei específica sobre o aluguel de edifícios urbanos, permite expressamente que você ofereça seu imóvel para locação (por períodos superiores a 90 dias) e também para locação por temporada (aqueles destinados à permanência temporária do inquilino para "prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel", entre outros fins). A lei não define nenhum período mínimo para o aluguel por temporada, apenas o período máximo de 90 dias.
As leis que regem condomínios também garantem seu direito de alugar suas acomodações, por temporada ou não, por aplicativos ou qualquer outro meio. O artigo 1.314 do Código Civil Brasileiro diz que "cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação", enquanto o artigo 1.335 reconhece que "usar, fruir e livremente dispor das suas unidades" são os direitos do proprietário inserido no ambiente condominial. A Lei nº 4.591/1964, que trata especificamente de condomínios em prédios, também reforça que "cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses" e deve observar as normas de bom relacionamento na vizinhança.
À luz da legislação acima mencionada, os condomínios não podem impedir ou limitar seu direito de alugar sua acomodação. Qualquer decisão a este respeito é ilegal, seja tomada pelo síndico pessoalmente ou pela assembleia do condomínio.
Como essa modalidade de conectar pessoas é recente, alguns anfitriões ou condomínios às vezes tem dúvidas sobre a legislação aplicável a aluguéis feitos através da plataforma Airbnb (e outras que também anunciam propriedades para aluguel). A esse respeito, conversamos com especialistas para esclarecer o assunto.
O Dr. Jorge Cesa, doutor em Direito pela Universidade de São Paulo e autor de diversos livros e publicações sobre Direito Civil, confirma que "os condomínios não podem selar o aluguel da unidade autônoma, objeto do direito de propriedade de terceiros. Em primeiro lugar, existe uma disposição legal explícita na Lei do Inquilinato. Em segundo lugar, o condomínio não tem competência para regular tais questões." Ele também acrescenta que qualquer conduta do condomínio tendendo a proibir ou limitar os direitos de alugar a propriedade do proprietário "pode incutir abuso de direitos e gerar responsabilidade de indenização". Baixe este PDF para consultar a opinião do Dr. Jorge Cesa.
O Dr. Cristiano de Sousa Oliveira também se manifesta na mesma direção. Ele é consultor jurídico de condomínios, membro da Comissão de Direito do Condomínio da Ordem dos Advogados de São Paulo (OAB/SP) e autor do livro "Sou síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Como ele elucida, não basta que as decisões dos condomínios sejam legítimas (por exemplo, aprovadas de acordo com os procedimentos formais necessários), elas também devem ser compatíveis com a legislação. Portanto, "o condomínio não pode impor um período mínimo obrigatório de permanência para os inquilinos", e os condomínios não podem limitar o exercício dos direitos de propriedade, restringindo o aluguel por temporada através da plataforma Airbnb, "tal questão sendo sujeita apenas à lei federal." Baixe este PDF para consultar a opinião do Dr. Cristiano de Souza Oliveira.
A seguir, você pode baixar algumas decisões importantes de vários tribunais do Brasil que protegem seu direito de alugar propriedades por temporada, inclusive por meio da plataforma Airbnb. Existem outras decisões semelhantes, e estes são apenas exemplos de como você pode procurar os seus direitos se o condomínio tentar proibir você de alugar sua propriedade ou restringir o acesso dos hóspedes.
Recomendamos também que você confira o seguinte material sobre este assunto:
Como visto acima, a legislação brasileira não permite que os condomínios impeçam ou limitem o direito do proprietário de alugar sua acomodação. No entanto, é importante que você siga os padrões de boa vizinhança, evitando situações que possam prejudicar a tranquilidade, saúde ou segurança de outros residentes.
Portanto, se você alugar uma propriedade que faz parte de um prédio ou condomínio residencial no Brasil e sua atividade como anfitrião no Airbnb estiver em discussão no condomínio, recomendamos que baixe nossas dicas sobre como ter uma boa convivência em condomínios, além de procurar aconselhamento jurídico para garantir o respeito aos seus direitos de acordo com as leis indicadas acima.
O Airbnb incentiva que as regras de convivência estabelecidas por condomínios, com a devida autorização legal, sejam cumpridas por todos os residentes e inquilinos, e sugerimos que os anfitriões forneçam todas as informações necessárias aos hóspedes a este respeito. Continuaremos a defender, sempre que necessário, iniciativas para permitir que as pessoas compartilhem suas próprias casas, apartamentos e quartos para que vivenciem a experiência valiosa de ser um anfitrião no Airbnb.
Conforme consta em nossos Termos de Serviço, o anfitrião é a pessoa responsável pelas obrigações fiscais relacionadas ao contrato de aluguel com o hóspede. O anfitrião precisa declarar no imposto de renda os rendimentos extras pelo aluguel usando o "carnê leão". No caso de pessoas jurídicas, as obrigações fiscais podem variar.
Impostos são um assunto complexo. Portanto, recomendamos que você pesquise e consulte profissionais especializados para obter informações mais detalhadas.
Queremos ajudar você a entender suas responsabilidades tributárias como anfitrião no Airbnb. Por isso, fizemos parceria com uma empresa de contabilidade independente para fornecer um guia tributário gratuito (disponível em português brasileiro) que traz informações gerais sobre os impostos no Brasil.
Converse com seu agente de seguros ou seguradora para determinar os tipos de obrigações, limites e cobertura necessários para seu caso específico.
O AirCover inclui a proteção ao anfitrião contra danos e o seguro de responsabilidade civil para anfitriões, que oferecem a você uma cobertura básica por danos e responsabilidades civis. Porém, estes seguros não substituem o seguro residencial e o seguro de locação nem constituem uma cobertura plena de responsabilidades civis. Você pode também ter que cumprir outros requisitos em relação a seguros.
Recomendamos que todos os anfitriões leiam atentamente e compreendam bem os termos de cobertura da sua apólice de seguro. Nem todos os seguros cobrem danos ou perdas de propriedade causados por um hóspede que reservar sua acomodação.
Saiba mais sobre o AirCover.
Releia a apólice do seu seguro de proprietário ou locatário com seu agente de seguros ou sua seguradora para se certificar de que a acomodação tem cobertura de responsabilidade e proteção de propriedade adequadas.
Se tiver alguma dúvida sobre as informações acima, entre em contato conosco através deste email: hls-br@airbnb.com
O material aqui contido é meramente informativo e não deve ser interpretado como aconselhamento jurídico. Como plataforma independente, não fornecemos orientação legal. Incentivamos nossos anfitriões a procurar consultoria profissional para obter orientação adequada sobre assuntos específicos antes de tomar qualquer decisão ou adotar uma posição.
...Última atualização: dezembro de 2022.