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Hospedagem responsável no Brasil

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Organizamos este artigo para ajudar os anfitriões no Airbnb a se familiarizarem com as responsabilidades de hospedagem e para fornecer uma visão geral das diferentes leis, boas práticas e regulamentos que podem afetar os anfitriões. Você deve seguir nossas orientações, como nossos Padrões de Hospedagem, além das leis e de outras regras que se aplicam ao seu caso específico e à sua localidade. Encontre mais informações na nossa página de condomínios local.

Recomendamos que você faça sua própria pesquisa, pois este artigo não é abrangente o suficiente e não constitui aconselhamento legal ou fiscal. Além disso, como não atualizamos este artigo em tempo real, pedimos que você verifique todas as fontes e confira se as informações fornecidas não foram alteradas recentemente.

Saúde e limpeza

As informações globais sobre o processo de higienização em cinco etapas do Airbnb podem ser encontradas nas informações gerais sobre como hospedar em um espaço.

Principais recomendações de limpeza

    Recursos gerais


      Aluguel de imóveis

      O Airbnb é uma plataforma de acomodações que conecta viajantes a pessoas ou empresas que têm espaço disponível para alugar. No Brasil, o aluguel de imóveis é uma prática decorrente do pleno exercício do direito de propriedade, que é garantido constitucionalmente. O uso do Airbnb para essa atividade, no entanto, como tudo o que é considerado novo, pode levantar dúvidas, inclusive em questões envolvendo condomínios. Assim, reunimos as informações abaixo para que você possa entender melhor como a lei brasileira protege seu direito de alugar seu imóvel.

      A lei brasileira garante seu direito de alugar seu imóvel

      Na legislação brasileira, o artigo 5 (II) da Constituição Federal estipula que "ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei". O inciso XXII desse mesmo artigo estabelece que "é garantido o direito de propriedade".

      Portanto, brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil têm o direito de disponibilizar seus bens para locação, e esse direito só pode ser proibido ou limitado por meio de lei federal. Hoje, não há nenhuma lei federal que impeça ou limite seu direito de alugar imóveis, seja por temporada (até 90 dias) ou não.

      Há também leis federais no Brasil que garantem esse direito.

      O artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro, por exemplo, estabelece que os proprietários podem "usar, gozar e dispor" de seus bens. E o artigo 48 da Lei nº 8.245/1991, que é a lei específica sobre o aluguel de edifícios urbanos, permite expressamente que você ofereça seu imóvel para locação (por períodos superiores a 90 dias) e também para locação por temporada (aqueles destinados à permanência temporária do inquilino para "prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel", entre outros fins). A lei não define nenhum período mínimo para o aluguel por temporada, apenas o período máximo de 90 dias.

      As leis que regem condomínios também garantem seu direito de alugar suas acomodações, por temporada ou não, por aplicativos ou qualquer outro meio. O artigo 1.314 do Código Civil Brasileiro diz que "cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação", enquanto o artigo 1.335 reconhece que "usar, fruir e livremente dispor das suas unidades" são os direitos do proprietário inserido no ambiente condominial. A Lei nº 4.591/1964, que trata especificamente de condomínios em prédios, também reforça que "cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses" e deve observar as normas de bom relacionamento na vizinhança.

      Opinião especializada e proteção deste direito pelos tribunais

      À luz da legislação acima mencionada, os condomínios não podem impedir ou limitar seu direito de alugar sua acomodação. Qualquer decisão a este respeito é ilegal, seja tomada pelo síndico pessoalmente ou pela assembleia do condomínio.

      Como essa modalidade de conectar pessoas é recente, alguns anfitriões ou condomínios às vezes tem dúvidas sobre a legislação aplicável a aluguéis feitos através da plataforma Airbnb (e outras que também anunciam propriedades para aluguel). A esse respeito, conversamos com especialistas para esclarecer o assunto.

      O Dr. Jorge Cesa, doutor em Direito pela Universidade de São Paulo e autor de diversos livros e publicações sobre Direito Civil, confirma que "os condomínios não podem selar o aluguel da unidade autônoma, objeto do direito de propriedade de terceiros. Em primeiro lugar, existe uma disposição legal explícita na Lei do Inquilinato. Em segundo lugar, o condomínio não tem competência para regular tais questões." Ele também acrescenta que qualquer conduta do condomínio tendendo a proibir ou limitar os direitos de alugar a propriedade do proprietário "pode incutir abuso de direitos e gerar responsabilidade de indenização". Baixe este PDF para consultar a opinião do Dr. Jorge Cesa.

      O Dr. Cristiano de Sousa Oliveira também se manifesta na mesma direção. Ele é consultor jurídico de condomínios, membro da Comissão de Direito do Condomínio da Ordem dos Advogados de São Paulo (OAB/SP) e autor do livro "Sou síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Como ele elucida, não basta que as decisões dos condomínios sejam legítimas (por exemplo, aprovadas de acordo com os procedimentos formais necessários), elas também devem ser compatíveis com a legislação. Portanto, "o condomínio não pode impor um período mínimo obrigatório de permanência para os inquilinos", e os condomínios não podem limitar o exercício dos direitos de propriedade, restringindo o aluguel por temporada através da plataforma Airbnb, "tal questão sendo sujeita apenas à lei federal." Baixe este PDF para consultar a opinião do Dr. Cristiano de Souza Oliveira.

      Decisões dos tribunais do Brasil

      A seguir, você pode baixar algumas decisões importantes de vários tribunais do Brasil que protegem seu direito de alugar propriedades por temporada, inclusive por meio da plataforma Airbnb. Existem outras decisões semelhantes, e estes são apenas exemplos de como você pode procurar os seus direitos se o condomínio tentar proibir você de alugar sua propriedade ou restringir o acesso dos hóspedes.

      • Processo TJSP nº 2034446-39.2016.8.26.0000: o Tribunal de São Paulo deixou claro que o condomínio não pode alterar suas convenções para proibir o anfitrião de alugar um apartamento pelo Airbnb. Esta decisão confirmou que a Constituição protege a propriedade do apartamento e o direito do proprietário de usá-lo e explorá-lo.
      • Processo TJSC nº 0300652-89.2015.8.24.0125: o Tribunal de Santa Catarina considerou inconstitucional o condomínio que tentava proibir o anfitrião de alugar seu apartamento. De acordo com o julgamento, a tentativa de proibir o aluguel pelo Airbnb é uma ofensa grave ao direito que a Constituição concede ao proprietário de usar e alugar sua propriedade. O tribunal também reconheceu que é desigual e injusto proibir o aluguel pelo Airbnb, mas permitir que os vizinhos recebam familiares e amigos por curtos períodos.
      • Processo TJDFT nº 0005572-71.2017.8.25.0000: o Tribunal do Distrito Federal considerou que o condomínio não pode convocar uma assembleia para proibir anúncios de unidades no Airbnb, pois tal proibição seria irracional e desproporcional. De acordo com o tribunal, a Constituição garante o direito dos proprietários de usar o apartamento, e a Lei do Inquilinato permite aluguéis de curta duração. Além disso, a publicidade em sites como o Airbnb não transforma um aluguel em atividade hoteleira.
      • Processo TJSC nº 0000659-83.2013.8.24.0139: essa decisão anulou uma reunião que tentou proibir o aluguel por temporada no condomínio. Reconhece-se que o direito do anfitrião de possuir o seu apartamento é um direito fundamental expressamente garantido na Constituição. Diz-se também que não há nenhuma razão plausível para o condomínio privar os proprietários de seu direito constitucional de alugar seu apartamento.
      • Processo TJRJ nº 0107553-45.2016.8.19.0001: o Tribunal do Rio de Janeiro impediu o condomínio de proibir aluguéis de curta duração sob o pretexto de que o anfitrião estaria deturpando o propósito residencial do condomínio. De acordo com o tribunal, a Lei de Locação reconhece que os aluguéis por temporada são para fins residenciais e, portanto, não há razão para proibi-los.
      • Processo TJRJ nº 0064727-38.2015.8.19.0001: em outra decisão do Rio de Janeiro, foi confirmado que o condomínio não pode proibir o aluguel por temporada. De acordo com o julgamento, a Lei do Inquilinato permite um aluguel por temporada e não estabelece um prazo mínimo. A decisão reconhece que esses aluguéis, mesmo de curta duração, são residenciais (como aluguéis comuns) e, portanto, não há razão para o condomínio proibi-los.
      • Processo TJPE nº 0010415-72.2012.8.17.0810: essa decisão de Pernambuco também entendeu que o condomínio não pode proibir o anfitrião de anunciar um apartamento pelo Airbnb. Ela reconhece que o aluguel pelo Airbnb não ameaça a segurança do condomínio e é ainda mais seguro do que os aluguéis regulares: os provedores são obrigados a manter registros de acesso do usuário por um período de seis meses e, se o pagamento for feito com um cartão de crédito, torna-se ainda mais fácil identificar e responsabilizar os hóspedes que causam problemas.
      • Processo TJSP nº 2115834-61.2016.8.26.0000: o Tribunal de São Paulo confirmou que o condomínio não pode impedir o anfitrião de alugar um apartamento através do Airbnb, pois isso não significa que a propriedade é para fins comerciais. Nas palavras do tribunal, o aluguel por temporada pelo Airbnb "não é, na interpretação mais delirante, equivalente ao aluguel para fins comerciais ou industriais".
      • Processo TJSP nº 1009601-48.2016.8.26.0100: o Tribunal de São Paulo confirmou que o condomínio não pode impedir um anfitrião de alugar seu apartamento pelo Airbnb sob o pretexto de que o anfitrião estaria exercendo atividade hoteleira. De acordo com o tribunal, as locações por alguns dias têm a mesma natureza residencial que as de longa duração. Diz-se também que, em casos de má conduta do hóspede, o condomínio pode impor uma multa, mas não pode proibir o anfitrião de alugar o apartamento para a temporada.
      • Processo TJSP nº 1065850-40.2017.8.26.0114: o Tribunal de São Paulo decidiu novamente que o condomínio não pode proibir aluguéis por temporada. De acordo com o tribunal, os arrendamentos por alguns dias não transformam o apartamento em propriedade comercial nem em hotel.
      • Processo TJSC nº 4014239-84.2018.8.24.0900: o Tribunal de Santa Catarina impediu o condomínio de proibir o aluguel pelo Airbnb porque o anfitrião tem a propriedade do apartamento e pode alugá-lo para a temporada. De acordo com a decisão, o anfitrião só distorce a natureza residencial do condomínio se desenvolver atividades comerciais dentro do apartamento, como a criação de um escritório ou um ponto de venda ao público.
      • Processo TJSP nº 1005350-81.2017.8.26.0704: o Tribunal de São Paulo decidiu que quando o anfitrião aluga seu apartamento pelo Airbnb, o condomínio pode não exigir a entrega prévia do contrato de locação com firma reconhecida ou cópia autenticada dos documentos do hóspede. De acordo com a decisão, exigir isso é uma prática abusiva e também discriminatória, porque inviabiliza o aluguel para estrangeiros.
      • Processo TJSP nº 2139223-07.2018.8.26.0000: o Tribunal de São Paulo impediu o condomínio de exigir que o anfitrião e seu hóspede comparecessem à administração do condomínio para registrar os contratos de locação com firma reconhecida. Para o tribunal, é razoável que o condomínio peça a identidade do hóspede e a placa do veículo que ele usa.
      • Processo TJSC nº 0302119-27.2016.8.24.0139: esta decisão de Santa Catarina reconheceu que o condomínio não pode proibir os anfitriões de alugar seus apartamentos por temporada. De acordo com a decisão, a lei garante ao anfitrião o direito de alugar seu apartamento e não impõe um período mínimo para aluguéis por temporada. Portanto, o condomínio pode não interferir com os aluguéis. Ele só pode pedir identificação do hóspede e penalidades por violar suas regras de convivência.
      • Processo TJSP nº 1011315-08.2018.8.26.0477: essa decisão de São Paulo derrubou uma assembleia de condomínio que pretendia proibir hóspedes temporários de usarem áreas comuns do condomínio, como a piscina. De acordo com o julgamento, a tentativa do condomínio de proibir hóspedes temporários de usarem as áreas comuns "não tem justificativa plausível" e viola tanto o direito do anfitrião como proprietário da propriedade e o direito dos hóspedes de usarem as áreas comuns.
      • Processo TJSP nº 1001199-30.2018.8.26.0642: essa outra decisão de São Paulo também reconheceu que o condomínio não pode impedir os hóspedes de usarem áreas comuns, como piscina e academia. Isso porque, para o tribunal, o condomínio não pode tratar os hóspedes de forma diferente dos condôminos, pois viola o direito constitucional à igualdade. Além disso, a decisão afirma que tal restrição prejudica o direito de propriedade do anfitrião porque torna difícil alugar seu apartamento.
      • Processo TJSP nº 2194782-80.2017.8.26.0000: o Tribunal de São Paulo decidiu que o condomínio não pode proibir os hóspedes de usarem as áreas comuns do prédio, como piscina e academia. O tribunal também impediu o condomínio de exigir documentos despropositados, como autorizações reconhecidas em cartório. De acordo com o tribunal, a rotatividade dos hóspedes por si só não aumenta as despesas de condomínio e, se alguém violar as regras, o condomínio pode impor multas e não precisa proibir os anfitriões de alugar suas unidades.
      • Processo TJSC nº 4000879-03.2017.8.24.0000: o Tribunal de Santa Catarina decidiu que o condomínio não pode limitar o número de hóspedes que o anfitrião recebe por aluguel. De acordo com a decisão, o anfitrião deve observar apenas o número máximo de pessoas estabelecido pelas leis locais, mas o condomínio não pode ir além disso. Para o tribunal, limitar o número de hóspedes por aluguel é injusto porque significa tratar o anfitrião de forma diferente dos seus vizinhos, que podem receber quantos amigos e familiares quiserem nos seus apartamentos.
      • Processo TJSE n.º 0021111-79.2014.8.25.0001: o Tribunal de Sergipe reconheceu que o condomínio não pode proibir os anfitriões de alugar seus apartamentos pelo Airbnb. O tribunal deixou claro que o condomínio não pode assumir que os hóspedes terão mau comportamento e que o risco de mal-entendidos também existe em aluguéis de longa duração. Além disso, a decisão observou que o condomínio pode impor uma multa em caso de má conduta dos hóspedes, mas não pode proibir o aluguel do apartamento.
      • Processo TJSP nº 1036147-43.2016.8.26.0100: essa decisão anulou uma assembleia de condomínio que tentou proibir o aluguel pelo Airbnb, entendendo que é residencial e não deve ser confundida com serviços hoteleiros. De acordo com a decisão, a Constituição garante o direito do proprietário de usar sua propriedade e o condomínio não pode impedi-lo. Ela também diz que o condomínio pode aplicar penalidades por má conduta no prédio, mas não impedir os inquilinos de alugar seus apartamentos por temporada.

      Outros materiais de interesse

      Recomendamos também que você confira o seguinte material sobre este assunto:

      Dicas para ter uma boa convivência em condomínios

      Como visto acima, a legislação brasileira não permite que os condomínios impeçam ou limitem o direito do proprietário de alugar sua acomodação. No entanto, é importante que você siga os padrões de boa vizinhança, evitando situações que possam prejudicar a tranquilidade, saúde ou segurança de outros residentes.

      Portanto, se você alugar uma propriedade que faz parte de um prédio ou condomínio residencial no Brasil e sua atividade como anfitrião no Airbnb estiver em discussão no condomínio, recomendamos que baixe nossas dicas sobre como ter uma boa convivência em condomínios, além de procurar aconselhamento jurídico para garantir o respeito aos seus direitos de acordo com as leis indicadas acima.

      O Airbnb incentiva que as regras de convivência estabelecidas por condomínios, com a devida autorização legal, sejam cumpridas por todos os residentes e inquilinos, e sugerimos que os anfitriões forneçam todas as informações necessárias aos hóspedes a este respeito. Continuaremos a defender, sempre que necessário, iniciativas para permitir que as pessoas compartilhem suas próprias casas, apartamentos e quartos para que vivenciem a experiência valiosa de ser um anfitrião no Airbnb.

      Impostos

      Conforme consta em nossos Termos de Serviço, o anfitrião é a pessoa responsável pelas obrigações fiscais relacionadas ao contrato de aluguel com o hóspede. O anfitrião precisa declarar no imposto de renda os rendimentos extras pelo aluguel usando o "carnê leão". No caso de pessoas jurídicas, as obrigações fiscais podem variar.

      Impostos são um assunto complexo. Portanto, recomendamos que você pesquise e consulte profissionais especializados para obter informações mais detalhadas.

      Guia tributário gratuito

      Queremos ajudar você a entender suas responsabilidades tributárias como anfitrião no Airbnb. Por isso, fizemos parceria com uma empresa de contabilidade independente para fornecer um guia tributário gratuito (disponível em português brasileiro) que traz informações gerais sobre os impostos no Brasil.

      Seguros

      Converse com seu agente de seguros ou seguradora para determinar os tipos de obrigações, limites e cobertura necessários para seu caso específico.

      Proteção ao anfitrião contra danos e seguro de responsabilidade civil para anfitriões

      O AirCover inclui a proteção ao anfitrião contra danos e o seguro de responsabilidade civil para anfitriões, que oferecem a você uma cobertura básica por danos e responsabilidades civis. Porém, estes seguros não substituem o seguro residencial e o seguro de locação nem constituem uma cobertura plena de responsabilidades civis. Você pode também ter que cumprir outros requisitos em relação a seguros.

      Recomendamos que todos os anfitriões leiam atentamente e compreendam bem os termos de cobertura da sua apólice de seguro. Nem todos os seguros cobrem danos ou perdas de propriedade causados por um hóspede que reservar sua acomodação.

      Saiba mais sobre o AirCover.

      Responsabilidade civil e cobertura básica

      Releia a apólice do seu seguro de proprietário ou locatário com seu agente de seguros ou sua seguradora para se certificar de que a acomodação tem cobertura de responsabilidade e proteção de propriedade adequadas.

      Se tiver alguma dúvida sobre as informações acima, entre em contato conosco através deste email: hls-br@airbnb.com

      O material aqui contido é meramente informativo e não deve ser interpretado como aconselhamento jurídico. Como plataforma independente, não fornecemos orientação legal. Incentivamos nossos anfitriões a procurar consultoria profissional para obter orientação adequada sobre assuntos específicos antes de tomar qualquer decisão ou adotar uma posição.

      ...Última atualização: dezembro de 2022.

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